今回は居抜物件の立地調査について考えてみよう。

これから飲食店を始めるにあたり、まずは物件探しから始めなければならないが、

なるべく初期費用を抑えた出店を考えれば、居抜物件を活用することが望ましい。

色々なチャネルから情報収集を行い、出来る限り多くの物件を実際に確認し、

ご自身の業態を当てはめて検討する必要がある。

そこで居抜物件を視察するにあたり、簡単な「立地調査方法」をお伝えしたい。

物件の立地調査の際は以下の点に気をつけて物件をチェックしてみよう。

 

商圏特性　

対象物件のある最寄駅のポテンシャルを調べよう。

一日当たりの乗降客数、昼夜間人口、年間小売販売額、全産業事業所数、学生数、

飲食事業所数など。

更に、対象物件の所在する立地は商業型なのか、住居型なのか、混合型なのか。

商業型であれば、年間小売金額が450億円以上で昼間人口15千人以上なら

いわゆる1等立地

住居・商業混合型なら、年間小売金額が150億円以上で、昼間人口1万人以上なら

2～5等立地

住居型で年間小売金額が150億円未満で、昼間人口10千人未満なら2～3等立地と判断できる。

 

最寄駅特性

よく「駅から徒歩５分」とか、非常に好条件的な印象で出てくる物件もあるが、

ここで注意してリサーチしなければならない点が、

“駅の出入り口”と“駅から対象物件までの導線”。

駅の改札出口は２方向以内がもっとも望ましく、メイン改札口に対象物件が面しており、

駅前の主導線に面していれば徒歩５分以上かかる立地でも評価は高い。

メイン改札口に面していなくとも、往来可能であればまだ余地はあるといえる。

改札口が１つしかなく、メインと反対側に位置している物件は開業後どんなに駅に近くとも苦戦が予想される。

また、最寄り駅の条件が良くても、駅前からの導線が主導線でない場合や、

路地に入る場合などは評価が下がることになり、改札口が３方向以上ある駅の場合も、念入りな調査が必要となる。

 

物件特性

次は一番重要な、対象物件の判断の仕方をまとめてみよう。

●駅からの距離は？100m以内＝Ａ、200m以内＝Ｂ、300m以内＝Ｃ、400m以上＝Ｄ

●駅からのアクセスは？右左折なし＝Ａ、右左折１回＝Ｂ、２回＝Ｃ、３回以上＝Ｄ

●物件の階数は？１階＝Ａ、２階＝Ｂ、３階（エレベータあり）＝Ｃ、左同（エレベータ無し）＝Ｄ

●店舗間口は？１０ｍ以上＝Ａ、５ｍ以上＝Ｂ、５ｍ未満＝Ｃ、３ｍ未満＝Ｄ

●入店アクセスは？１，２階直接入口、直接階段＝Ｂ、共同入口、共同階段＝Ｃ

上記を目安に対象物件をチェックしてみよう。

 

路面店舗で入口の間口が大きい物件はなかなか無いが、少なくとも入口の間口は３ｍ以上欲しい。

また、雑居ビル等のビルインタイプの物件も階数によって大きく来客数が変わってくる。

例えば、１階店舗が100％の集客力とすれば、２階は80％の集客力、３階は60％、

４階以上は40％以下の集客力と段々に低下していく。

都市部でビッグターミナルの駅前付近物件は飲食ビルも多いが、そんな条件の場合、

上層の空中階店舗でも売上のグロスが大きいものも確かにあるが、

そのような物件は賃料が売上の何％の比率になるのかをシュミレーションした上で検討しよう。

通常、物件の家賃は売上の10％～15％以内とされているが、初めての出店であるなら、

出来る限り10％以内を目指すとよいであろう。

さらには、周辺環境もしっかりとチェックしておこう。

特に、対象物件の付近もしくはビル内で風俗やライブハウスが同居しているかどうかは確認しておこう。

周辺に飲食店が少ないかほとんどない立地も厳しい。

出来れば半径100ｍ以内に飲食・小売が10店舗以上あることを条件にしたい。

ナショナルチェーンや有名店が無くても、飲食店が並ぶエリアなら問題ない。

最後に対象物件の視認性が良いのか、悪いのか。

判断基準は、看板や入口が主導線から見えるのか、駅改札や、駅側20ｍ以内手前から

看板、入口がみえるのか、駅反対側20ｍ手前から看板、入口が見えるのか等を

参考にチェックして欲しい。

 

これらの事を踏まえ、客観的かつ冷静な目で分析することで、対象物件で出店する場合の

競争相手や消費者ニーズまで、把握することが可能となり、例え２等立地であっても、

問題点が明らかになることにより、対象物件の「強み」を活かした戦略と「弱み」を

カバーする施策がしっかりと組むことが出来ることにもなる。

どんなに内外装が気に入った物件であっても、値段が安い物件であっても、

自ら納得し得るだけの確かな動機付けを持って居抜物件を取得しよう。

Text by Kazama (BSLINX)

 

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